拆除项目中隐藏的5个合同风险，可能让你血本无归。

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每份拆除或回收合同都包含一些条款，我们认为——或者希望——这些条款永远不会被真正使用。

但如果真是如此，这些条款可能会导致项目失败或利润全无。为了拿下项目或维持表面和平，我们常常忽略这些“已知的未知因素”。

拆除承包商假装看不到的风险

在投标阶段，承包商通常会采用数学方法进行定价。他们会根据项目范围、项目风险进行定价，再加上一些应急费用、管理费用和利润，然后根据他们认为客户愿意支付的价格来调整最终报价。

然而，这种方法低估了这项工作的价值，因为它没有考虑到合同风险。

对这些事件发生的风险进行定价至关重要：无论是客户因延误或文件缺失而扣除高额违约金，还是因广泛的抵销权而导致现金流减少，都可能造成损失。

本文探讨了在合同谈判过程中您应该考虑的 5 个重大合同风险。

停工：停工如何导致现金流中断

您的合同可能明确允许在模糊的情况下，以最站不住脚的借口或“随意”（即没有任何理由）暂停项目。

即使合同或法律赋予双方暂停的权利，这些权利也往往更多地由客户行使。

如果客户可以在很短的时间内要求暂停施工，这将导致承包商承担无限的前期费用，而这些资源又无法迅速重新分配，并且面临很大的不确定性。

鉴于 2020 年发生的事情，我们很难假装不了解停职的风险，或者有时不需要停职……但我们感到无力挑战这一原则或其在合同中的体现方式。

我们大多数人都能回忆起在 COVID-19 疫情期间，尤其是在公共项目中，停工条款的使用，往往是在政府正式政策最终确定之前就停止了工作。

但项目也可能因各种原因在中途暂停——例如，约旦门项目就暂停了十多年。你能承受得起等待十年重启的代价吗？

不容忽视的严格条款

几乎没有人会为了办手续而选择拆除行业。如果你不擅长处理流程，那就得谨慎了。

拆除合同中对承包商的一些流程要求非常严格。

这些条款被称为先决条件条款或时效条款。本质上，这些程序条款意味着“必须按此方式进行，否则将失去机会”。

即使你们之前合作过很多项目，在承包商提交付款申请的方式或时间上也没有任何异议，但只要客户方人员发生一次变动，而新人员又非常清楚应该发生什么，付款就会停止。

这些严格的条款还可以涵盖因变更或中断而产生的额外费用索赔、争议解决、文件提供以及确定拆除工程何时完成等事宜。切勿想当然地认为这些条款不会被执行，也不要相信任何声称“我们从不依赖这些条款”的人。

未补偿项目变更的风险

谈到项目范围，也值得探究一下这个范围究竟有多固定。大多数合同变更机制都赋予客户广泛的权限，可以增加、替换或删除工作内容。

虽然我们需要灵活性来应对意外情况，但承包商需要检查，如果客户决定在项目进行过程中取消 50% 的工作范围，他们的定价是否仍然有效。

客户有权省略某些工作，从而可以缩减工程范围、改变项目优先级或重新打包部分工作——这会让承包商面临利润损失或返工的风险。

出人意料的是，FIDIC 2021 年绿皮书加入了预先约定的对省略工程的补偿（按其价值的 10% 计算），以便各方从一开始就知道缩减工程范围对利润的影响。

这可以减少无理取闹或恶意变更，或者减少客户在合同签订后四处询价的情况。

虽然拆除工程的案例不多见，但阿伯丁港扩建项目最终闹上了苏格兰法庭，原因是承包商在没有明确合同授权的情况下，擅自将工程包在分包商之间转移。事实证明，这是一个代价惨重的失误。

许可证问题：环境和监管方面的延误导致建设项目停滞

我相信您也知道，鸵鸟实际上并不会把头埋进沙子里，它们只是把头靠在沙子上，以便更仔细地倾听。

但是，当许可证或环境许可可能被延迟发放时，你会采取哪种方法呢？

你是认真倾听，还是把精力投入到项目中而忽略合同的现实？

合同可能假定许可证已经到位（或即将到位）。因此，务必弄清楚如果许可证未到位，风险由谁承担。

在内罗毕，铁路城重建项目的延误导致承包商因许可证发放时间不匹配和资金流动不明而面临长期停工。

尽管该项目得到了政治支持，但中止条款却变得非常现实。

忽视合同未知因素的代价

有时最大的风险在于沉默。我们妄下断言，并寄希望于它们能够实现。我们看到一份内容繁杂或不切实际的计划，注意到那些标有“待商定或待定”的项目，便耸耸肩，心想它们大概最终都会得到解决；或者我们发现一份缺失的社区规划——在每一种情况下，我们都抱着侥幸心理，希望一切顺利。

尽管已经过去了近十年，但伊斯坦布尔盖齐公园项目处理不当的影响仍在持续——由于未能与社区进行沟通，导致大规模抗议、全球新闻头条、项目延误和巨大的声誉损失。

如何发现和管理合同风险

你不需要重新协商合同中的每个条款——但你确实需要开始负责任地说“不”，并提出这些问题。

养成及早标记这些“未知已知”事项的习惯。如果承包商直到最后一刻才看到合同，那么他们以需要时间评估合同是否真正反映了你们一直在讨论的法律和商业协议为由才开始工作，也不要感到惊讶。

及早发现风险——需要问的5个问题

· 我们假装不会使用哪些条款？

· 我们的支付和找零流程是依赖于善意还是明确的条款？

如果得不到许可或社区支持怎么办？

客户能否随意停止或重新包装工作？

如果范围发生巨大变化，我们是否受到保护？

你应该问问你的团队，你们在假装哪些条款不会被用到？如果你的企业文化是“不追究责任”的，那么你的团队应该能够在事情造成太大损失之前提出他们的担忧。

因为正是那些你认为不会发生的风险，才可能导致公司倒闭。

关于作者

Sarah Fox 是一位常驻英国的合同专家，在建筑和工程领域拥有超过 30 年的经验。

她曾是一名律师，目前服务于英国和国际客户，同时也是索尔福德大学的副讲师。

莎拉擅长撰写简洁易懂、便于使用的合同，以提高合同的清晰度并减少纠纷。她还著有多部关于建筑法的书籍，其中包括开创性的行业著作《500字小型工程合同》。