Demolição com propósito: como contratos claros garantem projetos seguros e sustentáveis.

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Demolição não se trata exatamente de derrubar prédios ou estruturas, ou de reciclar materiais – trata-se de abrir caminho para algo melhor.

Para prosperar, você precisa de contratos tão precisos e objetivos quanto o trabalho que realiza.

Todos os envolvidos no projeto precisam saber o que significa sucesso. Por exemplo, em 2022, o Alto-forno de Redcar foi demolido após anos de preparação e pesquisa.

Este forno era um marco industrial local desde a década de 1970, dominando a paisagem com mais de 110 metros de altura e um poderoso símbolo da força industrial da região.

Demolir o prédio foi um enorme desafio para a equipe, não apenas porque as restrições do local impediam a entrada de equipamentos pesados, ou devido aos materiais perigosos presentes na área; a equipe também teve que lidar com a forte reação negativa da população local.

Este projeto é um ótimo exemplo de precisão e propósito deliberados, guiados pela engenharia. Não se tratava de demolir o passado... mas sim de preparar o local para uso futuro.

Isso exigiu que toda a equipe do projeto compreendesse e se concentrasse no objetivo do projeto.

Por que todo projeto de demolição precisa de um objetivo claro

A expressão "adequado à finalidade" é frequentemente usada como se todos entendêssemos exatamente o seu significado. Mas ela precisa ser usada com cautela em contratos.

Se considerarmos um projeto para desenvolver uma nova fábrica de engenharia, a expressão "adequada à finalidade" é sinônimo de garantir que a fábrica concluída possa atingir o objetivo pretendido – seja gerar uma determinada potência, fabricar um número específico de peças por hora ou produzir um produto final com uma fórmula química específica.

Lamentavelmente, essa expressão aparece com frequência em contratos de construção e demolição sem a mesma clareza quanto ao seu significado.

A adequação ao propósito é geralmente interpretada como uma obrigação estrita; portanto, não importa quanta habilidade e cuidado você aplique durante o projeto, tudo o que importa é se o produto final atende ao propósito declarado. Ele cumpre o que promete?

Por isso, é fundamental ser específico — não apenas sobre o que será feito, mas também sobre por que está sendo feito e como o sucesso será avaliado. Frases vagas parecem boas no papel, mas se transformam em campos de batalha dispendiosos quando as expectativas divergem.

Naturalmente, em casos de demolição ou reciclagem, a finalidade precisa ser especificada, em vez de ser deixada ao pé da letra ou como uma ideia geral.

O seu acordo precisa definir o que significa sucesso, descrever a visão compartilhada do projeto, bem como os usos futuros dos materiais reciclados ou do local.

Se o projeto tiver metas de sustentabilidade, os indicadores de resíduos e os padrões de recuperação precisam ser acordados antecipadamente e de forma colaborativa.

Procure chegar a um acordo sobre esses objetivos logo no início com todos os principais envolvidos — incluindo subcontratados, fornecedores de equipamentos e consultores. Se for mensurável, é gerenciável.

Como contratos claros previnem disputas

Essa abordagem orientada por objetivos para um projeto não é algo natural para todas as partes interessadas em um projeto de demolição ou reciclagem.

Permitir que apenas uma das partes defina os objetivos ou metas do projeto acarreta um risco real de que sejam unilaterais, tecnicamente impossíveis, ambíguos, vagos ou mal definidos.

Por exemplo, um contrato baseado em resultados que estipule que o contratado irá "maximizar a reciclagem e minimizar o impacto ambiental" cria metas que não são mensuráveis nem úteis.

Nem o empreiteiro nem o cliente têm como saber se o empreiteiro cumpriu suas obrigações.

Existem inúmeros exemplos nos tribunais ingleses de empreiteiras processadas por não cumprirem especificações técnicas que se revelaram impossíveis; e, no entanto, como esses padrões constavam do contrato, elas têm de pagar por não os terem cumprido.

Se adotarmos uma abordagem de engenharia, seu contrato poderá estabelecer resultados realistas, objetivos, mensuráveis e facilmente testáveis, acordados em conjunto.

Um "local limpo" não atende a esses critérios. Alguns riscos no local ou no subsolo exigirão uma estratégia de remediação mais robusta — especialmente onde o uso futuro exigir padrões ambientais ou estruturais mais rigorosos.

A remediação de um local deve refletir seu uso futuro, e não padrões gerais. Seus objetivos precisam ser definidos com precisão – tanto em relação aos padrões a serem alcançados quanto à forma como serão medidos.

A certeza também é fundamental para gerenciar expectativas e construir confiança com seus parceiros.

Um site pronto para a comunidade

Conforme mencionado no início deste artigo, alguns projetos exigirão que você interaja com a comunidade local.

Na Conferência do Instituto de Engenheiros de Demolição do Reino Unido, em fevereiro de 2025, um empreiteiro contou uma história angustiante sobre sua participação na demolição de apartamentos pertencentes à autoridade local, após um incêndio devastador.

A equipe do projeto passou horas com os inquilinos para ajudar a respeitar o desejo deles de recuperar quaisquer pertences que estivessem ao alcance e para ouvir suas histórias.

O envolvimento da comunidade não é uma mera formalidade — é uma estratégia prática. Se você construir confiança desde o início, reduzirá a resistência mais tarde.

No polêmico Miramar Resort, na Baía de Shanyuan, Condado de Taitung, Taiwan, ativistas indígenas venceram uma série de batalhas judiciais contra a construção de um hotel de luxo e a consequente demolição de residências locais.

Os moradores locais não foram consultados e muitos se tornaram ativistas quando receberam os avisos de despejo.

A construtora não realizou uma avaliação ambiental adequada, o que resultou em batalhas judiciais que já duram mais de 10 anos... até o momento.

Os elementos comunitários são entregáveis, não extras.

O custo do desalinhamento: lições da poeira, da reciclagem e das reputações.

O desalinhamento leva a atrasos, disputas e danos – tanto em termos de indenizações a serem pagas quanto de danos à reputação.

Desastre de Poeira: Em 2020, a Hilco Redevelopment Partners demoliu uma antiga chaminé de carvão em Little Village, Chicago, EUA, provocando uma onda de protestos em prol da saúde pública. Apesar das condições de planejamento e dos acordos que exigiam o controle da poeira, a implosão lançou uma enorme nuvem de poeira sobre quarteirões residenciais durante o período de confinamento da pandemia.

Os empreiteiros tiveram que responder às investigações, emitir um pedido público de desculpas, arcar com os custos da limpeza e tentar recuperar sua reputação. Eles realmente deveriam ter feito mais para cumprir as medidas de controle de poeira que haviam prometido. Em 2024, a empreiteira foi condenada a pagar mais de 12 milhões de dólares em indenizações aos moradores.

Metas de reciclagem não cumpridas: Um estudo de 2015 sobre projetos de construção e demolição em Dubai constatou que as promessas contratuais de reciclagem de resíduos eram frequentemente descumpridas na prática.

Apesar da grande conscientização sobre as metas de sustentabilidade, a maioria dos empreiteiros simplesmente descartava resíduos misturados em vez de separar e reciclar os materiais, prejudicando tanto a conformidade quanto a confiança.

Seja por falta de licença, falta de consulta à comunidade ou um projeto que não corresponde ao uso futuro, a demolição sem alinhamento custa mais do que qualquer um prevê no orçamento.

Nenhum desses projetos fracassou por falta de competência da equipe de demolição ou da equipe do projeto. Eles fracassaram porque os resultados não estavam alinhados, definidos ou alcançados.

Equipes alinhadas significam projetos bem-sucedidos.

Como profissional de demolição, você se orgulha da precisão e do controle que exerce. Seu contrato deve refletir esses valores.

Quando todos souberem para que serve o site, o que se espera e quais são os riscos, você estará no caminho do sucesso.

Embora o sucesso resulte em um cliente satisfeito, você também descobrirá que o próprio trabalho se torna não apenas administrável, mas também significativo.

Então, dê uma olhada no seu próximo contrato de demolição. Ele apenas especifica o que deve ser removido — ou descreve o que você está permitindo que seja removido?

Sobre o autor

Residente no Reino Unido, Sarah Fox é uma especialista em contratos com mais de 30 anos de experiência nos setores de construção e engenharia.

Ex-advogada, ela trabalha com clientes do Reino Unido e internacionais e é professora associada na Universidade de Salford.

Sarah é especialista na criação de contratos concisos e fáceis de usar, que promovem clareza e reduzem disputas. Ela também é autora de vários livros sobre direito da construção, incluindo a obra inovadora "Small Works Contracts in Just 500 Words" (Contratos de Pequenas Obras em Apenas 500 Palavras).