5 riscos contratuais ocultos em projetos de demolição que podem acabar com seu lucro

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Todo contrato de demolição ou reciclagem contém cláusulas que presumimos – ou esperamos – que nunca serão usadas de fato.

Mas, se existirem, essas cláusulas podem inviabilizar o projeto ou aniquilar qualquer margem de lucro. Muitas vezes, ignoramos esses "desconhecidos conhecidos" para conseguir o trabalho ou manter a paz.

Os riscos que as empresas de demolição fingem não ver.

Na fase de licitação, os empreiteiros tendem a abordar a precificação com base em cálculos matemáticos. Eles precificam o escopo, os riscos do projeto, adicionam uma margem de contingência, custos indiretos e lucro, e então ajustam esse valor ao que acreditam que o cliente está disposto a pagar.

No entanto, essa abordagem subestima o preço do serviço, pois não leva em consideração os riscos contratuais.

É fundamental precificar o risco de ocorrência desses eventos: seja o cliente deduzindo um alto valor de multas contratuais por atrasos ou falta de documentos, o não cumprimento de requisitos rigorosos do processo ou a redução do fluxo de caixa como resultado de amplos direitos de compensação.

Neste artigo, analisamos 5 riscos contratuais significativos que você deve considerar ao negociar seu contrato.

Suspensão: Como a paralisação do trabalho pode interromper seu fluxo de caixa

Seu contrato pode prever especificamente a suspensão do projeto em circunstâncias vagas, sob pretextos banais ou "à vontade", ou seja, sem qualquer motivo.

Mesmo quando os direitos contratuais ou legais permitem que ambas as partes suspendam o contrato, esses direitos são mais frequentemente utilizados pelos clientes.

Se um cliente puder solicitar a suspensão do contrato com um aviso prévio muito curto, isso deixa o contratado arcando com custos preliminares ilimitados, com recursos que não podem ser realocados rapidamente e enfrentando uma incerteza significativa.

Considerando o que aconteceu em 2020, dificilmente podemos fingir que não entendemos o risco de suspensão, ou que ela não seja por vezes necessária… mas nos sentimos impotentes para questionar o princípio ou a forma como ele se manifesta nos contratos.

A maioria de nós se lembra do uso de cláusulas de paralisação de obras durante a COVID-19, especialmente em projetos públicos, para interromper o trabalho muitas vezes antes que a política oficial do governo tivesse sido finalizada.

Mas os projetos também podem ser interrompidos no meio do programa por diversos motivos – como o projeto Jordan Gate, que ficou suspenso por mais de dez anos. Você pode se dar ao luxo de esperar 10 anos para a retomada?

Cláusulas rigorosas que você não pode ignorar.

Quase ninguém entra no ramo da demolição por causa da burocracia. Se processos não são o seu forte, cuidado.

Algumas das exigências processuais para empreiteiras em contratos de demolição são bastante rigorosas.

Essas são chamadas de cláusulas de condição precedente ou cláusulas de prescrição. Essencialmente, as cláusulas processuais dizem "faça desta forma ou perca".

Mesmo que já tenham trabalhado juntos em projetos anteriores, sem qualquer desentendimento sobre como ou quando o contratado submete os pedidos de pagamento, basta uma mudança de pessoal no cliente, que entenda exatamente o que deve acontecer, para que os pagamentos cessem.

Essas cláusulas rigorosas também podem abranger pedidos de reembolso de valores adicionais decorrentes de alterações ou interrupções, resolução de disputas, fornecimento de documentos e determinação da conclusão das obras de demolição. Nunca presuma que elas não serão aplicadas, nem acredite em alguém que diga "nunca contamos com elas".

O risco de alterações de projeto não compensadas

Em relação ao escopo, também vale a pena questionar o quão fixo ele realmente é. A maioria dos mecanismos de alteração contratual concede ao cliente amplos direitos para adicionar, trocar ou remover tarefas.

Embora precisemos de flexibilidade para lidar com imprevistos, os contratados precisam verificar se seus preços ainda serão viáveis caso o cliente decida omitir 50% do escopo do projeto no meio do processo.

O direito do cliente de omitir trabalhos permite que ele reduza o escopo, altere as prioridades do programa ou reformule partes do projeto, deixando os contratados expostos a perdas de lucro ou riscos de retrabalho.

Em uma medida surpreendente, o Livro Verde da FIDIC de 2021 inseriu uma compensação pré-acordada para trabalhos omitidos (no valor de 10%), para que as partes soubessem desde o início o impacto da redução do escopo nos lucros.

Isso poderia reduzir alterações desnecessárias ou vexatórias, ou a possibilidade de o cliente procurar outras opções após a assinatura do contrato.

Embora seja difícil encontrar exemplos de demolição, o projeto de expansão do porto de Aberdeen acabou nos tribunais escoceses quando a empreiteira transferiu pacotes de obras entre suas subempreiteiras, sem um direito contratual claro para fazê-lo. Isso se provou um erro custoso.

Problemas com licenças: atrasos ambientais e regulatórios que paralisam projetos de construção.

Tenho certeza de que você sabe que as avestruzes não enterram a cabeça na areia, elas a encostam na areia para ouvir com mais atenção.

Mas qual dessas abordagens você adota quando há indícios de que as licenças ou autorizações ambientais podem sofrer atrasos?

Você escuta com atenção ou desperdiça sua energia no projeto, ignorando a realidade contratual?

Os contratos podem pressupor que as licenças estão (ou estarão) em vigor. É importante que você descubra quem assume o risco caso isso não aconteça.

Em Nairóbi, os atrasos na revitalização da Railway City expuseram as empreiteiras a longos períodos de inatividade devido a cronogramas incompatíveis de emissão de licenças e fluxos de financiamento pouco claros.

As cláusulas de suspensão tornaram-se muito reais, mesmo que o projeto tivesse apoio político.

O custo de ignorar as incógnitas contratuais

Às vezes, o maior risco é o silêncio. Fazemos suposições e esperamos que se confirmem. Vemos um programa sobrecarregado ou irrealista, anotamos os itens marcados como "a serem discutidos ou acordados" e damos de ombros, certos de que provavelmente serão resolvidos, ou percebemos a ausência de um plano comunitário — e, em cada caso, torcemos para que tudo dê certo.

Embora tenha ocorrido há quase uma década, as repercussões do mau gerenciamento do Projeto do Parque Gezi em Istambul ainda persistem – a falta de diálogo com a comunidade resultou em enormes protestos, manchetes globais, atrasos no projeto e danos irreparáveis à reputação.

Como identificar e gerenciar riscos contratuais

Você não precisa renegociar todos os elementos dos seus contratos, mas precisa começar a usar um "não" responsável e levantar essas questões.

Habitue-se a identificar esses "pontos desconhecidos" logo no início. E se os contratados só virem o contrato no último minuto, não se surpreenda se eles só começarem a trabalhar porque precisam de tempo para avaliar se o contrato realmente reflete o acordo jurídico e comercial que vocês vêm discutindo.

Identifique o risco precocemente – 5 perguntas a fazer

• Que cláusulas estamos fingindo que não serão usadas?

• Nossos processos de pagamento e troco dependem de boa vontade ou de termos claros?

O que acontece se as licenças ou o apoio da comunidade não forem obtidos?

• O cliente pode interromper ou reformular o trabalho à vontade?

• Estamos protegidos se o escopo mudar drasticamente?

Uma ótima pergunta para fazer à sua equipe é: quais cláusulas vocês estão fingindo que não serão usadas? Se a sua empresa preza por uma cultura de não culpabilização, sua equipe deve se sentir à vontade para expressar suas preocupações antes que elas causem grandes prejuízos.

Porque são os riscos que você presumia que não aconteceriam que podem levar sua empresa à falência.

Sobre o autor

Residente no Reino Unido, Sarah Fox é uma especialista em contratos com mais de 30 anos de experiência nos setores de construção e engenharia.

Ex-advogada, ela trabalha com clientes do Reino Unido e internacionais e é professora associada na Universidade de Salford.

Sarah é especialista na criação de contratos concisos e fáceis de usar, que promovem clareza e reduzem disputas. Ela também é autora de vários livros sobre direito da construção, incluindo a obra inovadora "Small Works Contracts in Just 500 Words" (Contratos de Pequenas Obras em Apenas 500 Palavras).