Demolizione e vicini: come evitare la chiusura dei progetti

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Non sono state la gru o la pressa per calcestruzzo a bloccare il progetto. Sono stati i vicini. O meglio, la rottura del rapporto di fiducia con i vicini.

Nel momento in cui dimentichiamo che i lavori di demolizione hanno ripercussioni anche su altre persone, oltre a chi li accumula, rischiamo tutto: dalle richieste di risarcimento alle ordinanze dei tribunali, fino alla chiusura totale del progetto.

Come puoi guadagnarti la fiducia in un cantiere di demolizione?

Come dice Steven MR Covey, la fiducia è una combinazione di carattere e competenza. Non è questione di quanti premi hai vinto o di quanto siano positive le tue recensioni.

Si tratta di fare esattamente ciò che hai detto che avresti fatto. Mantenere le promesse riflette sia chi sei che quanto sei bravo.

Puoi guadagnare la fiducia di terze parti (che non hanno alcun controllo diretto sul progetto) attraverso:

• Rispettare gli orari di lavoro concordati e i limiti di impatto
• Comunicare in modo trasparente con gli altri, ad esempio tramite bacheche in loco, linee di assistenza o l'ormai onnipresente codice QR
• Rispettare gli accordi di accesso e le valutazioni di impatto.

I vicini si aspettano che la demolizione sia polverosa, rumorosa e disagevole: sono già "scocciati". Quello che non vuoi è "sporcargli il naso" mancando gli obiettivi concordati.

Una volta che inizieranno le lamentele, il tuo nome sarà macchiato di fango.

Accordi chiave che ogni appaltatore di demolizioni deve gestire

Prima di iniziare i lavori, sarà necessario esaminare tutte le condizioni di pianificazione relative al sito, come gli orari di lavoro o i livelli massimi di rumore, vibrazioni e polvere.

Questi vincoli non sono facoltativi. Possono essere imposti sia dalle autorità di regolamentazione che dai vicini.

Il contratto di demolizione potrebbe anche fare riferimento ad accordi con terze parti, come accordi di finanziamento o contratti di locazione.

Questi possono comportare obblighi di rendicontazione dei progressi, ispezioni o conformità a standard esterni. Se il contratto di demolizione li menziona, leggeteli attentamente.

Se mancano, chiedi. Questi accordi sono spesso il presupposto per un indennizzo, ovvero risarcisci il cliente dollaro per dollaro se il tuo team commette un errore.

È meglio sapere cosa è necessario prima di iniziare, piuttosto che discutere in seguito su ciò che ti è sfuggito (perché non lo hai letto).

I vicini possono anche firmare accordi di accesso o accordi per la costruzione di muri confinanti. Non si tratta solo di un'altra noiosa serie di scartoffie; possono essere strumenti pratici per mantenere intatte le relazioni. In molti casi, i vicini non hanno interessi finanziari nel sito e potrebbero essere contrari sia alla demolizione che al nuovo progetto. Quindi, è necessario impegnarsi intenzionalmente per costruire un rapporto di fiducia: una comunicazione aperta e proattiva può contribuire notevolmente a rafforzare il proprio carattere e le proprie competenze.

In alcuni progetti non sono solo i vicini a guardare: è coinvolta l'intera comunità.

A Parigi, il Presidente è intervenuto per fermare la demolizione del laboratorio di Marie Curie. In India, gli attivisti si sono mobilitati per proteggere il Giardino Roccioso di Chandigarh.

Il parco Gezi di Istanbul è stato teatro di ampie manifestazioni contro la demolizione, mentre il cinema Scala di Bangkok è stato al centro di una lunga campagna di conservazione.

Queste pressioni da parte di terzi possono ritardare i progetti per anni e far lievitare i costi, anche quando alla fine lo sviluppatore prevale in tribunale.

Se il tuo progetto ha la fortuna di avere un team di coinvolgimento degli stakeholder, fantastico. In caso contrario, assegna qualcuno che ascolti, registri e risponda. Quella persona potrebbe fare la differenza tra un passaggio di consegne riuscito e una situazione di stallo legale.

Errori comuni di demolizione che distruggono la fiducia

Nel 2008, iniziarono i lavori di demolizione di un sito nel quartiere finanziario di Londra. Con tutti gli occhi puntati sulle sfide tecniche e commerciali del progetto, i rischi legali furono trascurati... finché una compagnia assicurativa vicina non presentò un'ingiunzione, accolta dal tribunale. La demolizione aveva:

• Superamento dei limiti di vibrazione
• Ha causato infiltrazioni d'acqua nei seminterrati adiacenti
• Accesso bloccato alle proprietà vicine.

Un'ingiunzione bloccò tutti i lavori per sei mesi, in attesa di una modifica, ma a quel punto si ritrovarono nel mezzo di una crisi economica. L'impatto finanziario e reputazionale fu significativo e del tutto evitabile.

Questo tipo di controversia non è esclusivo del Regno Unito. In Illinois, è stata intrapresa un'azione legale per la rimozione non corretta dell'amianto durante la demolizione di un hotel. In tutto il mondo, quando la fiducia viene meno, intervengono i tribunali.

Costruire (e ricostruire) la fiducia

Se vuoi essere l'appaltatore che invitano di nuovo, non quello che segnalano, dovrai pianificare come costruire e mantenere la fiducia.

Prima di iniziare i lavori, dovresti:

• Ottenere rilievi delle condizioni
• Stabilire linee di base e diagrammi condivisi
• Utilizzare semplici strumenti visivi (diagrammi di flusso, linee temporali) per spiegare cosa possono aspettarsi le terze parti
• Organizzare incontri informali con le persone interessate per comprendere le preoccupazioni e definire le aspettative.

Durante il progetto, assicurati di:

• Conservare registri oggettivi e datati: foto, video, diari del sito, registri di monitoraggio
• Utilizza i documenti non solo come prova, ma come rassicurazione: condivisi responsabilmente, possono calmare le preoccupazioni e dimostrare che hai il controllo
• Assegnare un punto di contatto specifico, idealmente qualcuno dotato di intelligenza emotiva e non solo di competenze tecniche.

E quando sorgono problemi, quasi inevitabilmente, prendeteli sul serio. Rispondete prontamente. Riparate quello che potete. Anche quando credete di aver fatto tutto "bene", vale la pena ascoltare. Il mio mantra personale: non si può mai chiedere scusa troppo spesso... a meno che la vostra assicurazione non vi dica di non farlo.

Mantieni la fede

La fiducia non si costruisce con contratti legali o polizze assicurative. Si costruisce con team di progetto competenti che fanno ciò che hanno promesso di fare, quando hanno promesso di farlo, e si assumono le proprie responsabilità quando non lo fanno.

La demolizione non avviene nel vuoto: avviene sulla soglia di qualcuno. Manteniamo pulita quella soglia.

Informazioni sull'autore

Sarah Fox, con sede nel Regno Unito, è un'esperta di contratti con oltre 30 anni di esperienza nei settori dell'edilizia e dell'ingegneria.

Ex avvocato, lavora sia con clienti britannici che internazionali ed è docente associata presso l'Università di Salford.

Sarah è specializzata nella creazione di contratti concisi e di facile utilizzo, che promuovono la chiarezza e riducono le controversie. È anche autrice di diversi libri sul diritto edilizio, tra cui l'innovativo libro "Small Works Contracts in Just 500 Words".