5 rischi contrattuali nascosti nei progetti di demolizione che possono uccidere i tuoi profitti

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Ogni contratto di demolizione o riciclaggio contiene clausole che presumiamo – o speriamo – non verranno mai utilizzate seriamente.

Ma se lo sono, queste clausole possono far fallire il progetto o azzerare qualsiasi margine di profitto. Spesso trascuriamo queste "incognite note" per aggiudicarci il lavoro o mantenere la pace.

I rischi che gli appaltatori di demolizione fingono di non vedere

Nella fase di gara, gli appaltatori tendono ad affrontare la determinazione del prezzo su base matematica. Calcolano l'entità del lavoro, i rischi del progetto, aggiungono eventuali imprevisti, spese generali e profitti e poi adattano la cifra a quanto ritengono il cliente sia disposto a pagare.

Tuttavia, questo approccio sottovaluta il lavoro perché non tiene conto dei rischi contrattuali.

È fondamentale valutare il rischio che si verifichino tali eventi: che si tratti del cliente che deduce un elevato livello di danni liquidati per ritardi o documenti mancanti, della mancata conformità a rigorosi requisiti di processo o di un flusso di cassa ridotto a causa di ampi diritti di compensazione.

In questo articolo prendiamo in esame 5 rischi contrattuali significativi che dovresti considerare quando negozi il tuo contratto.

Sospensione: come l'interruzione dei lavori potrebbe bloccare il tuo flusso di cassa

Il contratto potrebbe consentire espressamente la sospensione del progetto in circostanze vaghe, con i pretesti più inconsistenti o "a piacimento", ovvero senza alcuna ragione.

Anche quando i diritti contrattuali o statutari consentono a entrambe le parti di sospendere, tali diritti sono più spesso utilizzati dai clienti.

Se un cliente può invocare la sospensione con un preavviso molto breve, l'appaltatore si ritrova a dover sostenere costi preliminari illimitati, con risorse che non può riassegnare rapidamente e con una notevole incertezza.

Considerando quanto accaduto nel 2020, non possiamo certo fingere di non comprendere il rischio di una sospensione, o che a volte non sia necessaria... ma ci sentiamo impotenti nel mettere in discussione il principio o il modo in cui si manifesta nei contratti.

La maggior parte di noi ricorda l'uso delle clausole di sospensione dei lavori durante il COVID-19, in particolare nei progetti pubblici, per interrompere i lavori spesso prima che la politica ufficiale del governo fosse finalizzata.

Ma i progetti possono anche essere sospesi a metà programma per una serie di motivi, come il progetto Jordan Gate, sospeso per oltre dieci anni. Ci si può permettere di aspettare 10 anni per una ripresa?

Clausole rigorose che non puoi ignorare

Praticamente nessuno si dedica alla demolizione per questioni burocratiche. Se la procedura non è il tuo forte, fai attenzione.

Alcuni dei requisiti di processo per gli appaltatori nei contratti di demolizione sono accompagnati da un duro colpo.

Si chiamano clausole condizionali o clausole di prescrizione. In sostanza, le clausole processuali stabiliscono "fai così o perdi".

Anche se avete lavorato insieme a progetti precedenti, senza discussioni su come o quando l'appaltatore presenta le sue richieste di pagamento, basta un solo cambio di personale presso il cliente, che legge esattamente cosa deve succedere, perché i pagamenti si esauriscano.

Queste clausole rigorose possono anche riguardare richieste di risarcimento danni derivanti da modifiche o interruzioni, risoluzione di controversie, fornitura di documenti e determinazione della data di completamento dei lavori di demolizione. Non date mai per scontato che non verranno applicate, né credete a chi afferma "non ci affidiamo mai a loro".

Il rischio di modifiche non compensate al progetto

Per quanto riguarda l'ambito di applicazione, vale anche la pena chiedersi quanto sia effettivamente definito. La maggior parte dei meccanismi di modifica contrattuale conferisce al cliente ampi diritti di aggiungere, sostituire o rimuovere lavori.

Sebbene sia necessaria flessibilità per far fronte agli imprevisti, gli appaltatori devono verificare che i loro prezzi siano validi anche se il cliente decide di omettere il 50% del progetto a metà.

Il diritto del cliente di omettere lavori gli consente di ridurre l'ambito, modificare le priorità del programma o riorganizzare parti del lavoro, esponendo gli appaltatori alla perdita di profitti o al rischio di rielaborazione.

Con una mossa sorprendente, il FIDIC Green Book 2021 ha inserito un risarcimento pre-concordato per i lavori omessi (pari al 10% del loro valore), in modo che le parti potessero conoscere fin dall'inizio l'impatto del descoping sui profitti.

Ciò potrebbe ridurre i cambiamenti frivoli o vessatori, oppure il fatto che il cliente cerchi di trovare un'altra soluzione dopo la firma del contratto.

Sebbene sia difficile trovare esempi di demolizioni, il progetto di ampliamento del porto di Aberdeen è finito nei tribunali scozzesi quando l'appaltatore ha trasferito pacchetti di lavori tra i suoi subappaltatori, senza un chiaro diritto contrattuale a farlo. Si è rivelato un costoso passo falso.

Problemi con i permessi: ritardi ambientali e normativi che bloccano i progetti di costruzione

Sono sicuro che saprai che gli struzzi in realtà non nascondono la testa sotto la sabbia, ma la appoggiano sulla sabbia per ascoltare più attentamente.

Ma quale di questi approcci adottare quando sembra che i permessi o le autorizzazioni ambientali possano subire ritardi?

Ascolti attentamente o concentri le tue energie sul progetto ignorando la realtà contrattuale?

I contratti possono dare per scontato che i permessi siano (o saranno) in vigore. È importante scoprire chi si assume il rischio in caso contrario.

A Nairobi, i ritardi nella riqualificazione della Railway City hanno esposto gli appaltatori a lunghi periodi di inattività a causa di tempi di rilascio dei permessi non corrispondenti e flussi di finanziamento poco chiari.

Le clausole sospensive divennero molto concrete, nonostante il progetto avesse un sostegno politico.

Il costo di ignorare le incognite contrattuali

A volte il rischio più grande è il silenzio. Facciamo supposizioni e speriamo che si realizzino. Vediamo un programma affollato o irrealistico, annotiamo le voci contrassegnate come "da consigliare o concordare" e scrolliamo le spalle, sicuri che probabilmente verranno risolte, oppure individuiamo un piano comunitario mancante – e in ogni caso speriamo per il meglio.

Sebbene siano trascorsi quasi dieci anni, le conseguenze della cattiva gestione del progetto Gezi Park a Istanbul continuano: la mancata collaborazione con la comunità ha provocato enormi proteste, titoli sui giornali di tutto il mondo, ritardi nel progetto e un enorme danno alla reputazione.

Come individuare e gestire i rischi contrattuali

Non è necessario rinegoziare ogni elemento dei contratti, ma è necessario iniziare a dire un no responsabile e a sollevare queste questioni.

Prendi l'abitudine di segnalare tempestivamente questi "incognite". E se gli appaltatori non vedono il contratto fino all'ultimo minuto, non sorprenderti se iniziano a lavorare solo perché hanno bisogno di tempo per valutare se il contratto rispecchia davvero l'accordo legale e commerciale di cui avete discusso.

Individuare il rischio in anticipo: 5 domande da porsi

· Quali clausole pretendiamo che non verranno utilizzate?

· I nostri processi di pagamento e modifica si basano sulla buona volontà o su termini chiari?

· Cosa succede se non arrivano i permessi o il sostegno della comunità?

· Il cliente può interrompere o riconfezionare il lavoro a suo piacimento?

· Siamo protetti se l'ambito cambia drasticamente?

Un'ottima domanda da porre al tuo team è: quali clausole stai fingendo che non verranno utilizzate? Se nella tua azienda esiste una cultura aziendale senza colpe, il tuo team dovrebbe essere in grado di sollevare le proprie preoccupazioni prima che ciò possa causare troppi danni.

Perché sono proprio i rischi che davi per scontato non si sarebbero verificati a poter far fallire la tua azienda.

Informazioni sull'autore

Sarah Fox, con sede nel Regno Unito, è un'esperta di contratti con oltre 30 anni di esperienza nei settori dell'edilizia e dell'ingegneria.

Ex avvocato, lavora sia con clienti britannici che internazionali ed è docente associata presso l'Università di Salford.

Sarah è specializzata nella creazione di contratti concisi e di facile utilizzo, che promuovono la chiarezza e riducono le controversie. È anche autrice di diversi libri sul diritto edilizio, tra cui l'innovativo libro "Small Works Contracts in Just 500 Words".