Cosa significa realmente "qualità" nei contratti di demolizione

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Semplificare l'ambito

Qualche anno fa, ho stipulato un "patto" con mio figlio adolescente tramite SMS, dicendogli che gli avrei pagato 5 sterline per riordinare la sua camera "secondo i miei standard".

Sapevo che se gli avessi semplicemente chiesto di pulire la sua stanza, lui avrebbe potuto sostenere che la sua opinione sulla pulizia era tutto ciò di cui c'era bisogno!

Tuttavia, quando si tratta di contratti di demolizione e riciclaggio, gli standard di qualità possono presentare delle reali difficoltà. Definiamo la qualità in base agli input o ai risultati?

Oppure possiamo lasciare che sia l'opinione di un individuo che dovrebbe essere scrupolosamente imparziale e indipendente, ma che potrebbe essere di parte verso una parte o inutilmente pignolo?

Definizione della qualità necessaria

Ogni singolo contratto che ho letto negli ultimi 30 anni includeva un mix inebriante di obblighi diversi relativi a prestazioni e qualità.

In termini legali, si tenterà di creare uno standard generico generale, nonché una disposizione di riserva, come quella di consentire al parere di un amministratore del contratto di determinare se i lavori sono conformi al contratto.

Allegati ai termini legali, i documenti di lavoro forniranno specifiche tecniche e funzionali, quali dichiarazioni di metodo, livelli accettabili di rumore e vibrazioni, standard di decontaminazione, tariffe per il riciclaggio di materiali specifici e l'obiettivo finale generale del progetto.

Standard di input e output

A meno che non si basi sull'opinione di un singolo individuo, ogni standard di qualità o di prestazione è basato sugli input o sugli output. L'esempio classico nelle giurisdizioni di common law è la differenza tra ragionevole competenza e diligenza e idoneità allo scopo.

"Ragionevole competenza e attenzione" sono uno standard di input. Finché si raggiunge tale standard (che è una competenza media), il prodotto finale non ha importanza.

Questo standard è tipicamente utilizzato per progetti di costruzione, demolizione e riciclaggio, nonché per i servizi. Si tratta di un livello di competenza basso che le polizze assicurative copriranno (la cui violazione è spesso definita, in modo improprio se vogliamo essere legali, "negligenza").

L'unico problema è che i clienti non sono realmente interessati al tuo lavoro e alle tue competenze: a loro interessa il risultato finale.

L'idoneità allo scopo è uno standard di output. Non importa quanto tu sia competente, se il prodotto finale non è idoneo agli scopi descritti nel contratto, allora la colpa è tua.

I contratti basati sui risultati sono molto comuni nel settore dell'ingegneria: non importa quanto sia esteticamente gradevole un sito bonificato se ci sono contaminanti sotto il livello del suolo. Nel campo delle demolizioni, prendiamo il progetto del Green Square Complex in North Carolina.

Ha raggiunto un tasso di riciclo del 98,8% definendo obiettivi di risultato chiari, tra cui un monitoraggio dettagliato dei rifiuti. Nessuna supposizione, nessuna opinione: solo uno standard concordato e un risultato misurabile.

Tuttavia, questo approccio funzionale è bilanciato con:

• misure oggettive chiare per il completamento
• test contro tali misure (fuori sede, durante la costruzione, prima e dopo il completamento)
• limiti alla responsabilità dell'appaltatore, per richiedere che i reclami vengano presentati subito dopo il completamento e per proteggere l'appaltatore con limiti finanziari
• rimedi per il mancato rispetto di tali test – dal rifiuto e dalla risoluzione, alla risoluzione dei difetti o al pagamento dei danni concordati
• scopi precisi delle opere.

Un approccio sempre più comune, ma a mio avviso fuorviante e rischioso per gli appaltatori, è quello di prendere uno standard ingegneristico come l'idoneità allo scopo e inserirlo (come una granata a mano) in un contratto di costruzione o demolizione, senza le relative garanzie.

Quando gli standard non sono chiari

Cosa succede se il contratto non menziona uno standard specifico? E se si limita a fare riferimento a un "sito pulito" senza alcuna spiegazione di cosa significhi?

La National Federation of Demolition Contractors (NFDC) del Regno Unito fornisce linee guida e clausole modello che definiscono cosa si intende per "sgombero del sito", ovvero la rimozione di tutti i materiali pericolosi, fondamenta, solette e detriti e il ripristino del terreno in una condizione specifica.

D'altro canto, molte piattaforme contrattuali online dispongono di modelli che non richiedono alle parti di definire con precisione l'ambito o la qualità.

Chi decide se la qualità è stata raggiunta?

Se non esiste un'altra descrizione di ciò che è richiesto, allora dobbiamo affidarci a un amministratore del contratto o all'agente del cliente.

Il loro ruolo è quello di stabilire se, a loro ragionevole giudizio e indipendentemente dal cliente, ritengono che i lavori abbiano soddisfatto i requisiti del contratto nel suo complesso.

Ai fini del presente articolo, dobbiamo mettere da parte preoccupazioni come la lettura dell'intero contratto (più è semplice, più è probabile), se il contratto prevede misure chiare, se hanno la competenza o le competenze tecniche per valutare tali requisiti e se stanno agendo in modo ragionevole e indipendente. Agiscono come arbitri di tale decisione e la loro opinione è l'unica che conta.

Tornando alla mia storia iniziale, mio figlio si fidava della mia imparzialità o si aspettava che fossi troppo preciso su qualsiasi cosa che potesse anche solo lontanamente essere definita "disordinata" nella sua stanza?

Si fidava di me perché ero noto per mantenere le promesse, nel bene e nel male, e pagavo sempre quando avevano fatto la maggior parte di ciò che avevo chiesto.

A differenza di me, i rapporti Arcadis Global Disputes dimostrano costantemente che gli amministratori dei contratti non applicano correttamente i termini contrattuali, dando origine a controversie.

È una delle tre principali cause di conflitti nel settore edile a livello mondiale, insieme ai contratti redatti male o incompleti.

Ciò che il cliente vuole veramente: il fine, non lo sforzo

Come ho detto nel podcast The Contract Teardown, "Al cliente non importa quanta competenza hai o quanto impegno ci metti; vuole solo che il risultato finale corrisponda alle sue aspettative".

Quando vogliamo definire le aspettative del cliente, abbiamo bisogno di uno standard di output. Spesso il modo migliore per descrivere la qualità richiesta non è una frase giuridica generica o basata sull'opinione di un singolo individuo.

Gli standard di qualità non dovrebbero basarsi su fattori commerciali o sottigliezze legali. Gli standard di qualità dovrebbero basarsi su una visione tecnica dell'uso che verrà fatto del sito una volta completata la demolizione.

Prendiamo un tipico progetto di demolizione urbana nei pressi di una scuola o di un ospedale. La "qualità" del risultato potrebbe significare livelli di polvere estremamente bassi durante i lavori, rumore al di sotto di un certo livello di decibel e ripristino dei percorsi pedonali entro una data prestabilita.

Ognuna di queste esigenze deve essere definita in anticipo, non lasciata a supposizioni o, peggio, alla risoluzione delle controversie.

La qualità è troppo importante per essere lasciata al team legale. Dovrebbe essere definita congiuntamente dal cliente e dall'appaltatore, per descrivere con precisione cosa significhi il successo di questo progetto e di questo sito.

Informazioni sull'autore Sarah Fox, con sede nel Regno Unito, è un'esperta di contratti con oltre 30 anni di esperienza nei settori dell'edilizia e dell'ingegneria. Ex avvocato, lavora sia con clienti britannici che internazionali ed è docente associata presso l'Università di Salford. Sarah è specializzata nella creazione di contratti concisi e di facile utilizzo, che promuovono la chiarezza e riducono le controversie. È anche autrice di diversi libri sul diritto edilizio, tra cui l'innovativo libro " Small Works Contracts in Just 500 Words" .