Que signifie réellement la « qualité » dans les contrats de démolition ?

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Simplifier le périmètre

Il y a quelques années, j'ai conclu un « marché » avec mon adolescent par SMS, lui disant que je lui paierais 5 £ pour ranger sa chambre « selon mes critères ».

Je savais que si je lui demandais simplement de ranger sa chambre, il pourrait prétendre que sa propre définition de la propreté suffisait amplement !

Cependant, en matière de contrats de démolition et de recyclage, les normes de qualité peuvent poser de réelles difficultés. Faut-il définir la qualité par les moyens mis en œuvre ou par les résultats obtenus ?

Ou pouvons-nous nous en remettre à l'avis d'une personne qui devrait être scrupuleusement juste et indépendante, mais qui pourrait être partiale envers un parti ou inutilement tatillonne ?

Définir la qualité requise

Chaque contrat que j'ai lu au cours des 30 dernières années comportait un mélange complexe d'obligations diverses relatives à la performance et à la qualité.

Sur le plan juridique, on tentera de créer une norme générique globale, ainsi qu'une disposition de repli, par exemple en autorisant l'avis d'un administrateur de contrat à déterminer si les travaux sont conformes au contrat.

Les documents de travaux, annexés aux conditions juridiques, fourniront des spécifications techniques et fonctionnelles telles que les méthodes de travail, les niveaux de bruit et de vibrations acceptables, les normes de décontamination, les taux de recyclage de matériaux spécifiques et l'objectif final global du projet.

Normes d'entrée et de sortie

Sauf si elle repose sur l'opinion d'une personne, toute norme de qualité ou de performance est soit fondée sur les intrants, soit sur les extrants. L'exemple classique, dans les pays de common law, est la différence entre la compétence et la diligence raisonnables et l'adéquation à l'usage.

« Un niveau de compétence et de diligence raisonnable » est un critère de base. Du moment que ce niveau est atteint (ce qui correspond à une compétence moyenne), le résultat final importe peu.

Cette norme est généralement utilisée pour les projets de construction, de démolition et de recyclage, ainsi que pour les services. Elle représente un niveau de compétence minimal, couvert par les polices d'assurance (dont le non-respect est souvent qualifié, à tort d'un point de vue juridique, de « négligence »).

Le seul problème, c'est que les clients ne s'intéressent pas vraiment à votre travail et à vos compétences – ce qui les intéresse, c'est le résultat final.

L'« adéquation à l'usage » est une norme de résultat. Peu importe votre niveau de compétence, si le produit final n'est pas adapté aux fins décrites dans le contrat, vous êtes en faute.

Les contrats axés sur les résultats sont très courants dans le secteur de l'ingénierie : l'aspect esthétique d'un site déblayé importe peu s'il contient des contaminants en sous-sol. Prenons l'exemple du projet de démolition du complexe Green Square en Caroline du Nord.

Elle a atteint un taux de recyclage de 98,8 % grâce à la définition d'objectifs clairs et précis, incluant un suivi détaillé des déchets. Pas de conjectures, pas d'opinions subjectives : une norme convenue et un résultat mesuré.

Toutefois, cette approche fonctionnelle est contrebalancée par :

• des mesures objectives claires pour l'achèvement
• tests de conformité à ces mesures (hors site, pendant la construction, avant et après l'achèvement)
• limiter la responsabilité de l'entrepreneur, exiger que les réclamations soient déposées rapidement après l'achèvement des travaux et protéger l'entrepreneur par des plafonds financiers
• Les recours en cas de non-respect de ces critères – allant du rejet et de la résiliation, à la résolution des défauts ou au versement de dommages-intérêts convenus
• objectifs précis des travaux.

Une approche de plus en plus courante, mais à mon avis malavisée et risquée pour les entrepreneurs, consiste à prendre une norme d'ingénierie comme l'adéquation à l'usage et à la jeter (comme une grenade dégoupillée) dans un contrat de construction ou de démolition, sans les garanties qui l'accompagnent.

Quand les normes ne sont pas claires

Que se passe-t-il si le contrat ne mentionne aucune norme spécifique ? Que se passe-t-il s’il fait simplement référence à un « site propre » sans aucune précision sur ce que cela signifie ?

La Fédération nationale britannique des entrepreneurs en démolition (NFDC) propose des lignes directrices et des clauses types qui définissent ce que signifie « site dégagé » – notamment l’enlèvement de tous les matériaux dangereux, des fondations, des dalles et des débris, et la remise en état du terrain.

En revanche, de nombreuses plateformes de contrats en ligne proposent des modèles qui n'incitent pas les parties à définir précisément la portée ou la qualité des prestations.

Qui décide si la qualité est respectée ?

En l'absence d'autre description des exigences, nous devrons nous fier à un administrateur de contrat ou à un agent du client.

Leur rôle consiste à déterminer si, selon leur appréciation raisonnable et en toute indépendance vis-à-vis de leur client, les travaux ont satisfait aux exigences du contrat dans son ensemble.

Dans le cadre de cet article, il convient de mettre de côté des considérations telles que la lecture intégrale du contrat (plus il est simple, plus cela est probable), la clarté des mesures prévues, leurs compétences techniques pour évaluer ces exigences, et leur impartialité. Ils agissent en tant qu'arbitres de cette décision et seul leur avis compte.

Pour revenir à mon histoire du début, mon fils me faisait-il confiance pour être juste ou s'attendait-il à ce que je sois extrêmement pointilleuse sur le moindre détail pouvant être qualifié de « désordonné » dans sa chambre ?

Il me faisait confiance car j'étais connu pour tenir mes promesses – pour le meilleur ou pour le pire – et je payais toujours une fois qu'ils avaient fait la plupart de ce que j'avais demandé.

Contrairement à moi, les rapports d'Arcadis sur les litiges mondiaux montrent systématiquement que les administrateurs de contrats n'appliquent pas correctement les termes du contrat, ce qui entraîne des litiges.

C'est l'une des trois principales causes de conflits dans le secteur de la construction à l'échelle mondiale, au même titre que les contrats mal rédigés ou incomplets.

Ce que le client veut vraiment : le résultat, pas l’effort.

Comme je l'ai dit dans le podcast The Contract Teardown, « Le client se fiche de votre niveau de compétence ou des efforts que vous déployez ; il veut simplement que le résultat corresponde à ses attentes au final. »

Pour définir les attentes des clients, il nous faut un critère de performance. Souvent, la meilleure façon de décrire la qualité requise n'est pas d'utiliser une formule juridique générique ni de se baser sur l'opinion d'une seule personne.

Les critères de qualité ne doivent pas reposer sur des considérations commerciales ou des subtilités juridiques. Ils doivent se fonder sur une analyse technique de l'usage que fera le site une fois la démolition terminée.

Prenons l'exemple d'un chantier de démolition urbaine classique à proximité d'une école ou d'un hôpital. La « qualité » du résultat pourrait se traduire par des niveaux de poussière extrêmement faibles pendant les travaux, un niveau sonore inférieur à un certain seuil et la remise en service des voies piétonnes à une date précise.

Chacun de ces éléments doit être défini au préalable – sans être laissé à l’interprétation, ni pire encore, à la résolution de conflits.

La qualité est un concept trop important pour être laissé à la seule discrétion du service juridique. Elle doit être définie conjointement par le client et l'entrepreneur, afin de décrire précisément ce que représente la réussite pour ce projet et ce site.

À propos de l'auteur Basée au Royaume-Uni, Sarah Fox est une experte en contrats avec plus de 30 ans d'expérience dans les secteurs de la construction et de l'ingénierie. Ancienne avocate, elle travaille avec des clients britanniques et internationaux et est chargée de cours à l'Université de Salford. Sarah est spécialisée dans la création de contrats concis et faciles à utiliser, qui favorisent la clarté et réduisent les litiges. Elle est également l'auteure de plusieurs ouvrages sur le droit de la construction, dont le livre de référence « Small Works Contracts in Just 500 Words » .