Demolición y vecinos: Cómo evitar el cierre de proyectos

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No fue la grúa ni la trituradora de hormigón lo que frenó el proyecto. Fueron los vecinos. O mejor dicho, la ruptura de la confianza con los vecinos.

En el momento en que olvidamos que los trabajos de demolición afectan a personas más allá del acaparamiento, arriesgamos todo: desde demandas y órdenes judiciales hasta cierres totales del proyecto.

¿Cómo ganarse la confianza en una obra de demolición?

Como dice Steven MR Covey, la confianza es una combinación de carácter y competencia. No se trata de cuántos premios has ganado ni de lo elogiosos que sean tus testimonios.

Se trata de hacer exactamente lo que dijiste que harías. Cumplir tus promesas refleja quién eres y lo bueno que eres.

Puedes ganarte la confianza de terceros (que no tienen control directo sobre el proyecto) a través de:

• Cumplir con el horario laboral acordado y los límites de impacto
• Comunicarse de forma transparente con otros, como tablones de anuncios en el sitio, líneas directas o el ahora omnipresente código QR
• Cumplir con los acuerdos de acceso y las evaluaciones de impacto.

Los vecinos esperan que la demolición sea polvorienta, ruidosa y molesta; ya están molestos. Lo que no conviene es molestarlos incumpliendo los objetivos acordados.

Una vez que comiencen las quejas, tu nombre quedará manchado.

Acuerdos clave que todo contratista de demolición debe gestionar

Antes de comenzar el trabajo, deberá revisar las condiciones de planificación relacionadas con el sitio, como las horas de trabajo o los niveles máximos de ruido, vibración y polvo.

Estas restricciones no son opcionales. Pueden ser impuestas tanto por los reguladores como por los vecinos.

Su contrato de demolición también podría hacer referencia a acuerdos con terceros, como acuerdos de financiación o acuerdos de arrendamiento.

Estos pueden generar obligaciones de informes de progreso, inspecciones o cumplimiento de normas externas. Si su contrato de demolición los menciona, léalos.

Si faltan, pregunta. Estos acuerdos suelen ser el detonante de una indemnización, lo que significa que compensas al cliente dólar por dólar si tu equipo comete un desliz.

Es mejor saber lo que se requiere antes de comenzar, que discutir más tarde sobre lo que te perdiste (porque no lo leíste).

Los vecinos también pueden firmar acuerdos de acceso o acuerdos de medianería. Estos no son solo un trámite aburrido; pueden ser herramientas prácticas para mantener las relaciones intactas. En muchos casos, los vecinos no tienen ningún interés económico en el terreno y pueden oponerse tanto a la demolición como al nuevo proyecto. Por lo tanto, es necesario trabajar con determinación para generar confianza: una comunicación abierta y proactiva puede contribuir en gran medida a fortalecer su carácter y competencia.

En algunos proyectos, no son sólo los vecinos los que observan: participa toda la comunidad.

En París, el presidente intervino para detener la demolición del laboratorio de Marie Curie. En India, activistas se han movilizado para proteger el Jardín de Rocas de Chandigarh.

El parque Gezi de Estambul fue escenario de manifestaciones generalizadas contra la demolición y el cine Scala de Bangkok estuvo en el centro de una prolongada campaña de preservación.

Estas presiones de terceros pueden retrasar los proyectos durante años y aumentar los costos, incluso cuando el desarrollador finalmente prevalezca en los tribunales.

Si su proyecto tiene la suerte de contar con un equipo de participación de las partes interesadas, ¡fantástico! Si no, asigne a alguien para que escuche, registre y responda. Esa persona puede ser la diferencia entre una entrega exitosa y un impasse legal.

Errores comunes de demolición que destruyen la confianza

En 2008, comenzó la demolición de un terreno en el distrito financiero de Londres. Con la atención puesta en los desafíos técnicos y comerciales del proyecto, se pasaron por alto los riesgos legales... hasta que una compañía de seguros cercana solicitó una orden judicial, a la que accedió el tribunal. La demolición:

• Límites de vibración excedidos
• Provocó la entrada de agua a los sótanos vecinos.
• Acceso bloqueado a propiedades vecinas.

Una orden judicial paralizó todas las obras durante seis meses hasta que se pudiera modificar, momento en el que se encontraban en plena crisis económica. El impacto financiero y reputacional fue significativo y totalmente evitable.

Este tipo de disputa no es exclusiva del Reino Unido. En Illinois, se emprendieron acciones legales por la eliminación incorrecta del amianto durante la demolición de un hotel. En todo el mundo, cuando se pierde la confianza, intervienen los tribunales.

Construir (y reconstruir) la confianza

Si desea ser el contratista al que vuelven a invitar (no el que denuncian), deberá planificar cómo generará y mantendrá la confianza.

Antes de comenzar las obras, es necesario:

• Obtener estudios de condición
• Establecer líneas base y diagramas compartidos
• Utilice herramientas visuales sencillas (diagramas de flujo, líneas de tiempo) para explicar lo que pueden esperar los terceros
• Mantener reuniones informales con los afectados para comprender las preocupaciones y establecer expectativas.

Durante el proyecto, asegúrese de:

• Mantenga registros objetivos y fechados: fotos, videos, diarios del sitio, registros de monitoreo.
• Utilice los registros no solo como evidencia, sino como garantía: si se comparten de manera responsable, pueden calmar las preocupaciones y demostrar que usted tiene el control.
• Asignar un punto de contacto designado, idealmente alguien con inteligencia emocional, no solo fluidez técnica.

Y cuando surjan problemas, casi inevitablemente, tómalos en serio. Responde con prontitud. Arregla lo que puedas. Incluso cuando creas que lo has hecho todo bien, vale la pena escuchar. Mi mantra personal: nunca se está de más pedir disculpas... a menos que tu seguro te lo prohíba.

Mantén la fe

La confianza no se construye con contratos legales ni pólizas de seguro. Se construye con equipos de proyecto competentes que cumplen lo prometido, cuando lo prometen, y asumen responsabilidades cuando no lo hacen.

La demolición no ocurre en el vacío: ocurre en la puerta de casa. Mantengamos esa puerta limpia.

Acerca del autor

Con sede en el Reino Unido, Sarah Fox es una experta en contratos con más de 30 años de experiencia en los sectores de la construcción y la ingeniería.

Ex abogada, trabaja con clientes tanto del Reino Unido como internacionales y es profesora asociada en la Universidad de Salford.

Sarah se especializa en la creación de contratos concisos y fáciles de usar que promueven la claridad y reducen las disputas. También es autora de varios libros sobre derecho de la construcción, incluyendo el innovador título del sector "Contratos de Obras Pequeñas en Solo 500 Palabras".