Verträge: Glauben Sie, die Risiken zu kennen? Da sollten Sie nochmal nachdenken.

(FOTO: Adobe Stock/Andrey Popov)

Der High Court of Justice hat kürzlich ein Urteil in einem Streit zwischen dem Bauträger BNP Paribas (Kläger) und dem Bauunternehmen Briggs & Forrester (Beklagter) gefällt, der zur Beendigung der Dienstleistungen durch das Bauunternehmen aufgrund einer Meinungsverschiedenheit über den Umfang der Arbeiten geführt hatte.

Was der Auftragnehmer angeboten hat

Zum Leistungsumfang gehörten auch die Druckbeaufschlagung des Treppenhauses, die die Zufuhr von Druckluft in die Treppenhauskerne ermöglicht, damit diese als Fluchtwege und Brandbekämpfungsrouten genutzt werden können.

Die Arbeiten umfassten den Ausbau und die Erneuerung der bestehenden Anlage. Sowohl dem Bauherrn als auch den Bietern war bekannt, dass sich in den Treppenhäusern asbesthaltiges Material befand.

In einem Bericht des Bauträgers wurde den Bietern mitgeteilt, dass sich in den Treppenhäusern asbesthaltige Materialien befänden, deren Ausmaß jedoch erst nach eigenen Untersuchungen des erfolgreichen Auftragnehmers feststehen würde.

Das Projekt wurde als Pauschalpreisprojekt ausgeschrieben – das bedeutet im Wesentlichen, dass der Auftragnehmer für die Ausführung des gesamten Leistungsumfangs zum vereinbarten Preis verantwortlich ist.

Was stand im Vertrag? Die tödlichen Klauseln.

Der Vertrag (eine geänderte Standardversion, bekannt als JCT Design and Build 2016) enthielt einige individuelle Bestimmungen für die Sanierungsarbeiten:

'Designverantwortung weitergegeben'
Der Auftragnehmer übernimmt die volle Verantwortung für die Planung, einschließlich der vom Bauherrn geforderten Punkte; der Bauherr übernimmt keine solche Verantwortung.

'Sie kannten die Website (ob Sie sie kannten oder nicht)'
Der Auftragnehmer verfügt über umfassende Kenntnisse der Gegebenheiten vor Ort und kann sich nicht auf vom Bauträger vorgelegte Gutachten verlassen; es obliegt auch ihm, eigene Untersuchungen durchzuführen oder vorhandene Informationen zu überprüfen.

'Asbest? Ganz Ihr'
Der Auftragnehmer ist dafür verantwortlich, dass die Arbeiten den gesetzlichen Bestimmungen und den einschlägigen Verhaltensregeln in Bezug auf Asbest entsprechen.

Wer wurde zur Rechenschaft gezogen – und warum?

Das Gericht erklärte, es sei „unzweifelhaft“, dass die Risiken im Zusammenhang mit der Planung und dem Asbest eindeutig beim Bauunternehmer lägen. Da der Bauunternehmer alle Gegebenheiten vor Ort – sowohl die bekannten als auch die noch unbekannten – akzeptiert habe, trage er auch die Verantwortung für die verborgenen Baumängel.

Als dann weitere Asbestvorkommen und strukturelle Mängel entdeckt wurden, lag deren Behebung ausschließlich in der Verantwortung des Auftragnehmers und erfolgte zum zuvor vereinbarten Vertragspreis.

Der Richter erklärte, er sei bereit zu akzeptieren, dass der Auftragnehmer „hinsichtlich eines Irrtums über die Wirkung des Vertrags gehandelt“ habe. Nach englischem Recht (auf dem die Entscheidung beruhte) legt das Gericht Verträge objektiv aus; es entscheidet allein anhand des Wortlauts, was die Parteien vereinbart haben, und lässt sich nicht von deren eigener Auffassung der Vertragsbedeutung beeinflussen.

In vielen Rechtsordnungen lassen die Gerichte einen nicht ungeschoren davonkommen, wenn man den Vertrag wissentlich unterzeichnet hat.

Lass es nicht so weit kommen.

Gerichte haben sich stets davor gescheut, Verträge neu zu fassen, nur weil eine Partei einen schlechten Deal abgeschlossen hat. Dieser Fall ist eine deutliche Mahnung: Wer einen Auftrag annimmt, ohne den Vertrag genau zu prüfen, riskiert, im Schadensfall auf sein Recht auf Kostenerstattung zu verzichten.

Ja, manche Verträge sind komplex; ja, Sie benötigen möglicherweise juristische Hilfe, um sie zu verstehen. Doch blindlings zu unterschreiben, schützt nicht vor Strafe. Wenn die Risiken im Kleingedruckten versteckt sind, sollten Sie sie aufdecken, bevor sie Sie ruinieren.

Kein Vertrag ist zu kurz, um ihn zu prüfen, oder zu lang, um ihn zu hinterfragen. Wie viel die richtige Beratung auch kosten mag, sie ist nichts im Vergleich zu den Kosten einer Fehlberatung.

Einzelheiten: BNP Paribas Depository Services Ltd & Anor v Briggs & Forrester Engineering Services Ltd [2024] EWHC 2903 (TCC)

Über den Autor Sarah Fox ist in Großbritannien ansässig und eine Expertin für Vertragsangelegenheiten mit über 30 Jahren Erfahrung im Bau- und Ingenieurwesen. Als ehemalige Anwältin betreut sie sowohl britische als auch internationale Mandanten und ist Dozentin an der Universität Salford. Sarah ist spezialisiert auf die Erstellung prägnanter, benutzerfreundlicher Verträge, die für Klarheit sorgen und Streitigkeiten reduzieren. Sie ist außerdem Autorin mehrerer Bücher zum Baurecht, darunter das wegweisende Branchenwerk „ Small Works Contracts in Just 500 Words“.