O que realmente significa 'qualidade' em contratos de demolição.

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Simplifique o escopo

Há alguns anos, fiz um "acordo" com meu filho adolescente por SMS, dizendo que lhe pagaria 5 libras para arrumar seu quarto "de acordo com meus padrões".

Eu sabia que se eu simplesmente lhe pedisse para limpar o quarto, ele seria capaz de argumentar que a sua opinião sobre limpeza era tudo o que era necessário!

No entanto, quando se trata de contratos de demolição e reciclagem, os padrões de qualidade podem apresentar algumas dificuldades reais. Definimos qualidade pelos insumos ou pelos resultados?

Ou podemos deixar isso ao critério de um indivíduo que deveria ser escrupulosamente justo e independente, mas que pode ser tendencioso em relação a um dos partidos ou desnecessariamente meticuloso?

Definindo a qualidade necessária

Todos os contratos que li nos últimos 30 anos incluíam uma complexa mistura de obrigações relacionadas ao desempenho e à qualidade.

Em termos legais, haverá alguma tentativa de criar um padrão genérico abrangente, bem como uma cláusula de contingência, como permitir que a opinião de um administrador de contratos determine se as obras estão em conformidade com o contrato.

Anexos aos termos legais, os documentos da obra fornecerão especificações técnicas e funcionais, como declarações de método, níveis aceitáveis de ruído e vibração, padrões de descontaminação, taxas de reciclagem de materiais específicos e o objetivo final geral do projeto.

Padrões de entrada versus padrões de saída

A menos que se baseie na opinião de um indivíduo, cada padrão de qualidade ou desempenho é baseado em insumos ou em resultados. O exemplo clássico em jurisdições de direito consuetudinário é a diferença entre habilidade e cuidado razoáveis e adequação à finalidade.

"Habilidade e cuidado razoáveis" são um padrão mínimo exigido. Contanto que esse padrão (que é a competência média) seja atingido, o produto final não importa.

Este padrão é normalmente utilizado em projetos de construção, demolição e reciclagem, bem como em serviços. É um nível mínimo de exigência e corresponde à competência que as apólices de seguro cobrem (cuja violação é frequentemente – incorretamente, se formos rigorosos juridicamente – designada como "negligência").

O único problema é que os clientes não estão realmente interessados no seu trabalho e nas suas habilidades – eles se importam com o resultado final.

"Adequação à finalidade" é um padrão de resultado. Não importa o quão habilidoso você seja, se o produto final não for adequado aos fins descritos no contrato, a culpa é sua.

Contratos baseados em resultados são muito comuns no setor de engenharia – não importa o quão esteticamente agradável seja um terreno limpo se houver contaminantes abaixo da superfície. Em demolição, considere o projeto Green Square Complex na Carolina do Norte.

A empresa alcançou uma taxa de reciclagem de 98,8% ao definir metas claras, incluindo um rastreamento detalhado dos resíduos. Sem palpites, sem opiniões – apenas um padrão acordado e um resultado mensurável.

No entanto, essa abordagem funcional é equilibrada com:

• medidas objetivas claras para a conclusão
• testes em relação a essas medidas (fora do local, durante a construção, antes e depois da conclusão)
• limites à responsabilidade do empreiteiro, exigindo que as reclamações sejam apresentadas logo após a conclusão da obra e protegendo o empreiteiro com tetos financeiros.
• As medidas cabíveis em caso de descumprimento desses critérios podem variar desde a rejeição e rescisão do contrato até a resolução de defeitos ou o pagamento de indenizações acordadas.
• objetivos precisos para as obras.

Uma abordagem cada vez mais comum, mas na minha opinião equivocada e arriscada para os empreiteiros, é pegar uma norma de engenharia como a adequação ao fim a que se destina e jogá-la (como uma granada) em um contrato de construção ou demolição, sem as salvaguardas necessárias.

Quando os padrões não são claros

E se o contrato não mencionar um padrão específico? E se ele simplesmente se referir a um "local limpo" sem esclarecer o que isso significa?

A Federação Nacional de Empreiteiros de Demolição do Reino Unido (NFDC) oferece orientações e cláusulas modelo que definem o que significa "terreno limpo" – incluindo a remoção de todos os materiais perigosos, fundações, lajes e entulhos, e a devolução do solo a uma condição específica.

Por outro lado, muitas plataformas de contratos online possuem modelos que não incentivam as partes a definir o escopo ou a qualidade com precisão.

Quem decide se a qualidade foi atingida?

Caso não haja outra descrição do que é necessário, teremos que nos basear em um administrador de contratos ou no agente do cliente.

O papel deles é determinar se, em sua opinião razoável, agindo independentemente do cliente, consideram que as obras atenderam aos requisitos do contrato como um todo.

Para os fins deste artigo, precisamos deixar de lado preocupações como se eles leram o contrato na íntegra (quanto mais simples, maior a probabilidade), se o contrato contém medidas claras, se eles têm a competência ou as habilidades técnicas para avaliar esses requisitos e se estão agindo de forma razoável e independente. Eles estão atuando como árbitros dessa decisão e a opinião deles é a única que importa.

Voltando à minha história inicial, meu filho confiava na minha imparcialidade ou esperava que eu fosse extremamente detalhista em qualquer coisa que pudesse ser remotamente considerada "desarrumada" em seu quarto?

Ele confiava em mim porque eu era conhecido por cumprir minhas promessas – para o bem ou para o mal – e sempre pagava quando eles tinham feito a maior parte do que eu havia pedido.

Ao contrário de mim, os Relatórios Globais de Disputas da Arcadis mostram consistentemente que os administradores de contratos não aplicam os termos contratuais corretamente, o que leva a disputas.

É uma das três principais causas de conflitos na construção civil em todo o mundo – estando no mesmo patamar que contratos mal elaborados ou incompletos.

O que o cliente realmente quer: o resultado final, não o esforço.

Como eu disse no podcast The Contract Teardown, 'O cliente não se importa com o quanto você é competente ou se esforça; ele só quer que o resultado final corresponda às suas expectativas.'

Quando queremos definir as expectativas do cliente, precisamos de um padrão de entrega. Muitas vezes, a melhor maneira de descrever a qualidade exigida não é por meio de uma frase jurídica genérica ou baseada na opinião de um indivíduo.

Os padrões de qualidade não devem ser baseados em interesses comerciais ou minúcias legais. Devem ser fundamentados numa análise técnica da utilização que o local terá após a demolição.

Considere um projeto típico de demolição urbana perto de uma escola ou hospital. A "qualidade" do resultado pode significar níveis de poeira extremamente baixos durante as obras, ruído abaixo de um determinado nível de decibéis e restabelecimento das rotas de pedestres até uma data preestabelecida.

Cada uma dessas necessidades deve ser definida antecipadamente – não deixada à suposição ou, pior ainda, à resolução de disputas.

A qualidade é demasiado importante para ser definida apenas pela equipa jurídica. Deve ser definida em conjunto pelo cliente e pelo empreiteiro, para descrever com precisão o que significa sucesso para este projeto e este local.

Sobre o autor Residente no Reino Unido, Sarah Fox é uma especialista em contratos com mais de 30 anos de experiência nos setores de construção e engenharia. Ex-advogada, ela trabalha com clientes do Reino Unido e internacionais e é professora associada na Universidade de Salford. Sarah é especialista na criação de contratos concisos e fáceis de usar, que promovem clareza e reduzem disputas. Ela também é autora de vários livros sobre direito da construção, incluindo a obra inovadora "Small Works Contracts in Just 500 Words" (Contratos de Pequenas Obras em Apenas 500 Palavras) .