Contratos: Acha que conhece os riscos? Pense novamente.

(FOTO: Adobe Stock/Andrey Popov)

O Supremo Tribunal de Justiça emitiu recentemente uma sentença sobre uma disputa entre a incorporadora BNP Paribas, a autora, e a construtora Briggs & Forrester, a ré, que resultou na rescisão do contrato por parte da construtora devido a um desacordo sobre o escopo dos trabalhos.

O que o empreiteiro propôs em sua proposta.

O escopo dos trabalhos incluiu a pressurização das escadas, permitindo o fornecimento de ar pressurizado aos núcleos das escadas para que possam ser utilizadas como rotas de fuga e de combate a incêndios.

As obras envolveram a remoção de um sistema existente e sua substituição. Tanto a construtora quanto os licitantes sabiam da presença de material contendo amianto nas escadas.

Um relatório da construtora informou aos licitantes que havia materiais contendo amianto nas escadarias, mas que a extensão da contaminação só seria conhecida após a empresa vencedora realizar suas próprias vistorias.

O projeto foi licitado com base em um preço fixo global – o que significa, essencialmente, que o contratado é responsável por executar todo o escopo do projeto pelo preço inicial estipulado.

O que havia no contrato? As cláusulas fatais.

O contrato (que era um formulário padrão modificado conhecido como JCT Design and Build 2016) incluía algumas disposições específicas relativas às obras de remodelação:

'Responsabilidade de projeto transmitida'
O empreiteiro assume total responsabilidade pelo projeto, incluindo os itens exigidos pelo incorporador; o incorporador não assume tal responsabilidade.

'Você conhecia o local (quer soubesse ou não)'
O empreiteiro tem pleno conhecimento das condições do local e não pode confiar em quaisquer levantamentos divulgados pelo promotor imobiliário; era também sua responsabilidade realizar as suas próprias investigações ou verificar qualquer informação existente.

'Amianto? Tudo seu'
O empreiteiro é responsável por garantir que as obras estejam em conformidade com as normas legais e os códigos de prática relevantes em relação ao amianto.

Quem levou a culpa – e por quê?

O tribunal afirmou que era "claro, sem qualquer dúvida" que os riscos relacionados ao projeto e ao amianto recaíam inteiramente sobre a empreiteira. A aceitação, por parte da empreiteira, de todas as condições do local – conhecidas e, até então, desconhecidas – significava que as falhas estruturais ocultas também eram de sua responsabilidade.

Assim, quando foram descobertos mais amianto e falhas estruturais, a resolução desses problemas ficou inteiramente a cargo do empreiteiro, pelo preço contratual previamente acordado.

O juiz afirmou estar disposto a aceitar que o empreiteiro estava "agindo sob uma interpretação equivocada... quanto ao efeito do contrato". De acordo com a lei inglesa (na qual a decisão se baseou), o tribunal interpreta os contratos objetivamente; decide com base apenas nas palavras do contrato o que as partes acordaram e não é influenciado pelo que as partes pensavam que o contrato significava.

Em muitas jurisdições, os tribunais não permitirão que você se livre de um mau negócio se o assinou conscientemente.

Não deixe que isso aconteça com você.

Os tribunais sempre se mostraram relutantes em reescrever contratos apenas porque uma das partes fez um mau negócio. Este caso serve como um forte lembrete: se você aceitar um trabalho sem verificar o que o contrato realmente diz, poderá estar abrindo mão do seu direito de recuperar seus custos caso as coisas deem errado.

Sim, alguns contratos são complexos; sim, você pode precisar de ajuda jurídica para entendê-los. Mas assinar cegamente não é justificativa. Se os riscos estiverem escondidos nas entrelinhas, descubra-os antes que eles o prejudiquem.

Nenhum contrato é curto demais para ser verificado, nem longo demais para ser questionado. Por mais que custe obter a orientação correta, isso não se compara ao preço de uma escolha errada.

Para mais detalhes: BNP Paribas Depository Services Ltd & Anor v Briggs & Forrester Engineering Services Ltd [2024] EWHC 2903 (TCC)

Sobre o autor Residente no Reino Unido, Sarah Fox é uma especialista em contratos com mais de 30 anos de experiência nos setores de construção e engenharia. Ex-advogada, ela trabalha com clientes do Reino Unido e internacionais e é professora associada na Universidade de Salford. Sarah é especialista na criação de contratos concisos e fáceis de usar, que promovem clareza e reduzem disputas. Ela também é autora de vários livros sobre direito da construção, incluindo a obra inovadora " Small Works Contracts in Just 500 Words" (Contratos de Pequenas Obras em Apenas 500 Palavras).