Contratti: pensi di conoscere i rischi? Ripensaci

(FOTO: Adobe Stock/Andrey Popov)

L'Alta Corte di Giustizia ha recentemente emesso una sentenza su una controversia tra lo sviluppatore BNP Paribas, ricorrente, e l'appaltatore Briggs & Forrester, convenuto, che aveva portato l'appaltatore a interrompere i suoi servizi a causa di un disaccordo sull'entità dei lavori.

Per cosa ha fatto un'offerta l'appaltatore

L'ambito dei lavori comprendeva lavori di pressurizzazione delle scale che consentono l'immissione di aria pressurizzata nei nuclei delle scale per consentirne l'utilizzo come vie di fuga e vie di spegnimento incendi.

I lavori hanno comportato la rimozione di un impianto esistente e la sua sostituzione. Sia lo sviluppatore che gli appaltatori erano a conoscenza della presenza di materiale contenente amianto all'interno delle scale.

Una relazione dello sviluppatore informava gli offerenti che nelle scale erano presenti materiali contenenti amianto, ma che la loro entità sarebbe stata nota solo dopo che l'appaltatore aggiudicatario avesse effettuato i propri sopralluoghi.

Il progetto è stato aggiudicato a forfait, il che significa sostanzialmente che l'appaltatore è responsabile dell'esecuzione dell'intero progetto al prezzo iniziale.

Cosa c'era nel contratto? Le clausole killer

Il contratto (che era un modulo standard modificato noto come JCT Design and Build 2016) includeva alcune disposizioni su misura relative ai lavori di ristrutturazione:

'Il dovere di progettazione tramandato'
L'appaltatore si assume la piena responsabilità della progettazione, compresi gli elementi richiesti dallo sviluppatore; lo sviluppatore non accetterà tale responsabilità.

"Conoscevi il sito (che tu lo sapessi o no)"
L'appaltatore ha piena conoscenza delle condizioni del sito e non può fare affidamento su alcuna indagine divulgata dallo sviluppatore; era inoltre sua responsabilità svolgere le proprie indagini o verificare le informazioni esistenti.

"Amianto? Tutto tuo"
L'appaltatore è tenuto a garantire che i lavori siano conformi alle normative di legge e ai codici di condotta pertinenti in materia di amianto.

Chi è stato ritenuto colpevole e perché

Il tribunale ha affermato che era "chiaro e indiscutibile" che i rischi per la progettazione e l'amianto ricadevano saldamente sull'appaltatore. L'accettazione da parte dell'appaltatore di tutte le condizioni del sito – note e, al momento, ignote – implicava che anche i difetti strutturali nascosti fossero di sua responsabilità.

Di conseguenza, qualora venissero scoperti ulteriori difetti strutturali e di amianto, la loro risoluzione sarebbe stata interamente responsabilità dell'appaltatore, al prezzo contrattuale precedentemente concordato.

Il giudice si è dichiarato disposto ad accettare che l'appaltatore stesse "agendo in base a un equivoco... circa l'effetto del contratto". Secondo il diritto inglese (su cui si basa la decisione), il tribunale interpreta i contratti in modo oggettivo; decide esclusivamente sulla base delle parole ciò che le parti hanno concordato e non è influenzato da ciò che le parti ritenevano significasse il contratto.

In molte giurisdizioni, i tribunali non ti lasceranno sfuggire a un cattivo affare se lo hai firmato consapevolmente.

Non lasciare che questo sia tu

I tribunali sono sempre stati restii a riscrivere i contratti solo perché una delle parti ha concluso un pessimo accordo. Questo caso è un chiaro promemoria: se si accetta un incarico senza verificare cosa effettivamente prevede il contratto, si rischia di rinunciare al diritto di recuperare le spese in caso di problemi.

Sì, alcuni contratti sono complessi; sì, potresti aver bisogno di assistenza legale per comprenderli. Ma firmare ciecamente sulla linea tratteggiata non è una difesa. Se i rischi sono nascosti nelle clausole scritte in piccolo, tirali fuori prima che ti seppelliscano.

Nessun contratto è troppo breve per essere verificato o troppo lungo per essere messo in discussione. Per quanto costi ricevere la giusta consulenza, non è nulla in confronto al prezzo di sbagliare.

Per i dettagli: BNP Paribas Depository Services Ltd & Anor v Briggs & Forrester Engineering Services Ltd [2024] EWHC 2903 (TCC)

Informazioni sull'autore Sarah Fox, con sede nel Regno Unito, è un'esperta di contratti con oltre 30 anni di esperienza nei settori dell'edilizia e dell'ingegneria. Ex avvocato, lavora sia con clienti britannici che internazionali ed è docente associata presso l'Università di Salford. Sarah è specializzata nella creazione di contratti concisi e di facile utilizzo, che promuovono la chiarezza e riducono le controversie. È anche autrice di diversi libri sul diritto edilizio, tra cui l'innovativo libro " Small Works Contracts in Just 500 Words".