Démolition et voisinage : comment éviter les interruptions de chantier

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Ce n'est ni la grue ni le concasseur de béton qui ont mis fin au projet. Ce sont les voisins. Ou plutôt, la rupture de confiance avec les voisins.

Dès l'instant où nous oublions que les travaux de démolition affectent des personnes au-delà des palissades, nous risquons tout – des réclamations aux injonctions judiciaires en passant par l'arrêt complet des chantiers.

Comment gagner la confiance sur un chantier de démolition ?

Comme le dit Steven M.R. Covey, la confiance repose sur le caractère et la compétence. Elle ne se mesure pas au nombre de prix remportés ni à la qualité des témoignages.

Il s'agit de faire exactement ce que l'on a promis. Tenir ses promesses témoigne de qui l'on est et de sa compétence.

Vous pouvez gagner la confiance de tiers (qui n'ont aucun contrôle direct sur le projet) grâce à :

• Respecter les horaires de travail convenus et les limites d'impact
• Communiquer de manière transparente avec les autres, par exemple via des panneaux d'affichage sur site, des lignes d'assistance téléphonique ou le code QR désormais omniprésent
• Respecter les accords d'accès et les études d'impact.

Les voisins s'attendent à ce que la démolition soit poussiéreuse, bruyante et perturbatrice ; ils sont déjà exaspérés. Il ne faut surtout pas les agacer davantage en ne respectant pas les échéances convenues.

Dès que les plaintes commenceront à fuser, votre réputation sera salie.

Accords clés que tout entrepreneur en démolition doit gérer

Avant le début des travaux, vous devrez examiner toutes les conditions d'urbanisme relatives au site, telles que les heures de travail ou les niveaux maximaux de bruit, de vibrations et de poussière.

Ces contraintes ne sont pas facultatives. Elles peuvent être imposées aussi bien par les organismes de réglementation que par les voisins.

Votre contrat de démolition peut également faire référence à des accords avec des tiers, tels que des accords de financement ou des contrats de location.

Ces clauses peuvent engendrer des obligations de rapports d'avancement, d'inspections ou de respect des normes externes. Si votre contrat de démolition les mentionne, veuillez les lire attentivement.

S'ils sont absents, demandez. Ces accords sont souvent la condition préalable à une indemnisation – ce qui signifie que vous indemnisez le client à hauteur du montant déboursé si votre équipe commet une erreur.

Il vaut mieux savoir ce qui est requis avant de commencer, plutôt que de se disputer plus tard sur ce que l'on a manqué (parce qu'on ne l'a pas lu).

Les voisins peuvent également être signataires d'accords d'accès ou de conventions de mitoyenneté. Il ne s'agit pas simplement de formalités administratives fastidieuses ; ce sont des outils pratiques pour préserver de bonnes relations. Dans de nombreux cas, les voisins n'ont aucun intérêt financier dans le projet et peuvent s'opposer à la fois à la démolition et au nouveau projet. Il est donc essentiel de travailler activement à instaurer un climat de confiance : une communication ouverte et proactive contribuera grandement à renforcer votre crédibilité et votre professionnalisme.

Pour certains projets, ce ne sont pas seulement les voisins immédiats qui observent, mais toute la communauté qui est impliquée.

À Paris, le président est intervenu pour empêcher la démolition du laboratoire de Marie Curie. En Inde, des militants se sont mobilisés pour protéger le jardin de rocaille de Chandigarh.

Le parc Gezi d'Istanbul a été le théâtre de manifestations de grande ampleur contre sa démolition, et le cinéma Scala de Bangkok a été au centre d'une longue campagne de préservation.

Ces pressions exercées par des tiers peuvent retarder les projets pendant des années et faire grimper les coûts, même lorsque le promoteur finit par obtenir gain de cause devant les tribunaux.

Si votre projet a la chance de disposer d'une équipe de gestion des relations avec les parties prenantes, tant mieux. Sinon, désignez une personne pour écouter, consigner et répondre. Cette personne pourrait faire toute la différence entre une transition réussie et un blocage juridique.

Erreurs courantes de démolition qui détruisent la confiance

En 2008, des travaux de démolition ont débuté sur un site du quartier financier de Londres. L'attention étant focalisée sur les défis techniques et commerciaux du projet, les risques juridiques ont été négligés… jusqu'à ce qu'une compagnie d'assurance voisine dépose une demande d'injonction, à laquelle le tribunal a fait droit. La démolition avait entraîné :

• Limites de vibration dépassées
• A provoqué des infiltrations d'eau dans les sous-sols voisins.
• Accès bloqué aux propriétés voisines.

Une injonction a interrompu tous les travaux pendant six mois, dans l'attente de sa modification, alors que l'entreprise était déjà en pleine crise économique. Les conséquences financières et en termes de réputation ont été considérables et auraient pu être entièrement évitées.

Ce type de litige n'est pas propre au Royaume-Uni. Dans l'Illinois, une action en justice a été intentée suite à des travaux de désamiantage incorrects lors de la démolition d'un hôtel. Partout dans le monde, lorsque la confiance est rompue, les tribunaux interviennent.

Bâtir (et reconstruire) la confiance

Si vous voulez être l'entrepreneur qu'ils invitent à nouveau – et non celui qu'ils dénoncent –, vous devrez planifier comment vous allez instaurer et maintenir la confiance.

Avant le début des travaux, vous devriez :

• Obtenir des relevés de l'état des lieux
• Établir des bases de référence et des diagrammes partagés
• Utilisez des outils visuels simples (organigrammes, chronologies) pour expliquer ce à quoi les tiers peuvent s'attendre.
• Organisez des réunions informelles avec les personnes concernées afin de comprendre leurs préoccupations et de définir les attentes.

Durant le projet, veillez à :

• Conservez des enregistrements objectifs et datés : photos, vidéos, journaux de chantier, journaux de surveillance.
• Utilisez les documents non seulement comme preuves, mais aussi comme source de réassurance : partagés de manière responsable, ils peuvent apaiser les inquiétudes et démontrer que vous maîtrisez la situation.
• Désignez un interlocuteur principal – idéalement une personne dotée d'intelligence émotionnelle, et pas seulement de compétences techniques.

Et lorsque des problèmes surviennent, ce qui est presque inévitable, prenez-les au sérieux. Réagissez rapidement. Corrigez ce que vous pouvez. Même si vous pensez avoir tout fait « correctement », il est important d'écouter. Ma devise : on ne s'excuse jamais trop souvent… sauf si votre assurance vous dit de ne pas le faire.

Gardez la foi

La confiance ne se construit pas par des contrats légaux ou des polices d'assurance. Elle se construit par des équipes de projet compétentes qui font ce qu'elles ont promis, dans les délais convenus, et qui assument leurs responsabilités en cas de manquement.

La démolition ne se fait pas en vase clos : elle a lieu au seuil de la porte de quelqu’un. Prenons soin de préserver la propreté de ce seuil.

À propos de l'auteur

Basée au Royaume-Uni, Sarah Fox est une experte en contrats avec plus de 30 ans d'expérience dans les secteurs de la construction et de l'ingénierie.

Ancienne avocate, elle travaille avec des clients britanniques et internationaux et est chargée de cours à l'Université de Salford.

Sarah est spécialisée dans la création de contrats concis et faciles à comprendre, qui favorisent la clarté et réduisent les litiges. Elle est également l'auteure de plusieurs ouvrages sur le droit de la construction, dont le livre de référence « Small Works Contracts in Just 500 Words ».