Was „Qualität“ bei Abbruchverträgen wirklich bedeutet

Bild: Adobe Stock

Vereinfachen Sie den Umfang

Vor einigen Jahren schloss ich per SMS einen „Deal“ mit meinem Teenager ab, in dem ich ihm 5 Pfund dafür zahlte, sein Zimmer „nach meinen Vorstellungen“ aufzuräumen.

Ich wusste, wenn ich ihn einfach nur bitten würde, sein Zimmer aufzuräumen, könnte er argumentieren, dass seine eigene Vorstellung von Sauberkeit alles sei, was nötig sei!

Bei Abbruch- und Recyclingverträgen können Qualitätsstandards jedoch einige echte Schwierigkeiten bereiten. Definieren wir Qualität über die eingesetzten Mittel oder über die Ergebnisse?

Oder können wir es der Meinung einer Person überlassen, die zwar gewissenhaft und unabhängig sein sollte, aber möglicherweise voreingenommen oder unnötig pingelig ist?

Definition der erforderlichen Qualität

Jeder einzelne Vertrag, den ich in den letzten 30 Jahren gelesen habe, enthielt eine verwirrende Mischung aus unterschiedlichen Verpflichtungen in Bezug auf Leistung und Qualität.

In rechtlicher Hinsicht wird versucht, einen übergeordneten generischen Standard zu schaffen, sowie eine Ausweichklausel, die es beispielsweise ermöglicht, dass die Meinung eines Vertragsverwalters darüber entscheidet, ob die Arbeiten dem Vertrag entsprechen.

Die den rechtlichen Bedingungen beigefügten (Anlagen) Ausführungsdokumente enthalten technische und funktionale Spezifikationen wie Arbeitsmethodenbeschreibungen, zulässige Lärm- und Vibrationswerte, Standards für die Dekontamination, Recyclingquoten für bestimmte Materialien und das übergeordnete Endziel des Projekts.

Eingangs- vs. Ausgangsstandards

Sofern sie nicht auf der Meinung einer Einzelperson beruht, ist jede Qualitäts- oder Leistungsnorm entweder input- oder outputbasiert. Das klassische Beispiel in den Common-Law-Rechtssystemen ist der Unterschied zwischen angemessener Sorgfalt und Sachkenntnis und Eignung für einen bestimmten Zweck.

„Angemessene Sorgfalt und Fachkenntnis“ ist ein Eingangsstandard. Solange dieser Standard (durchschnittliche Kompetenz) erreicht wird, ist das Endprodukt zweitrangig.

Dieser Standard wird typischerweise für Bau-, Abbruch- und Recyclingprojekte sowie für Dienstleistungen angewendet. Er stellt eine niedrige Messlatte dar und entspricht dem Kompetenzniveau, das von Versicherungen abgedeckt wird (ein Verstoß dagegen wird – juristisch gesehen ungenau – oft als „Fahrlässigkeit“ bezeichnet).

Das einzige Problem ist, dass die Kunden sich nicht wirklich für Ihre Arbeit und Ihre Fähigkeiten interessieren – ihnen geht es nur um das Endergebnis.

„Eignung für den vorgesehenen Zweck“ ist ein Leistungsstandard. Unabhängig von Ihren Fähigkeiten tragen Sie die Verantwortung, wenn das Endprodukt nicht den im Vertrag beschriebenen Zwecken entspricht.

Ergebnisorientierte Verträge sind im Ingenieurwesen weit verbreitet – es spielt keine Rolle, wie ästhetisch ansprechend ein geräumtes Gelände aussieht, wenn sich im Untergrund Schadstoffe befinden. Ein Beispiel hierfür ist das Abrissprojekt Green Square Complex in North Carolina.

Durch die Festlegung klarer Ergebnisziele, einschließlich detaillierter Abfallverfolgung, wurde eine Recyclingquote von 98,8 % erreicht. Keine Spekulationen, keine Meinungen – nur ein vereinbarter Standard und messbare Ergebnisse.

Dieser funktionale Ansatz wird jedoch ausgeglichen durch:

• klare objektive Kriterien für die Fertigstellung
• Prüfungen im Hinblick auf diese Maßnahmen (außerhalb der Baustelle, während der Bauphase, vor und nach der Fertigstellung)
• Haftungsbeschränkungen für den Auftragnehmer, die Verpflichtung zur Geltendmachung von Ansprüchen unmittelbar nach Fertigstellung und der Schutz des Auftragnehmers durch finanzielle Obergrenzen.
• Rechtsmittel bei Nichterfüllung dieser Kriterien – von Ablehnung und Kündigung bis hin zur Mängelbehebung oder Zahlung vereinbarter Schadensersatzzahlungen
• präzise Zwecke für die Werke.

Ein immer häufiger anzutreffender Ansatz, der meiner Ansicht nach jedoch fehlgeleitet und riskant für Bauunternehmer ist, besteht darin, einen technischen Standard wie die Eignung für den vorgesehenen Zweck zu nehmen und ihn (wie eine Handgranate) ohne die entsprechenden Sicherheitsvorkehrungen in einen Bau- oder Abbruchvertrag einzubringen.

Wenn Standards unklar sind

Was ist, wenn im Vertrag kein spezifischer Standard genannt wird? Was ist, wenn lediglich von einer „sauberen Baustelle“ die Rede ist, ohne zu erläutern, was das bedeutet?

Der britische Dachverband der Abbruchunternehmer (National Federation of Demolition Contractors, NFDC) bietet Leitlinien und Musterklauseln an, die definieren, was eine „geräumte Baustelle“ bedeutet – einschließlich der Entfernung aller gefährlichen Stoffe, Fundamente, Platten und Trümmer sowie der Wiederherstellung des Bodens in einem bestimmten Zustand.

Andererseits bieten viele Online-Vertragsplattformen Vorlagen an, die die Parteien nicht dazu anregen, Umfang oder Qualität präzise zu definieren.

Wer entscheidet, ob die Qualitätsstandards erfüllt sind?

Wenn keine andere Beschreibung der Anforderungen vorliegt, müssen wir uns auf einen Vertragsverwalter oder einen Vertreter des Auftraggebers verlassen.

Ihre Aufgabe ist es, nach ihrer vernünftigen Einschätzung und unabhängig von ihrem Auftraggeber festzustellen, ob die Arbeiten insgesamt den Anforderungen des Vertrags entsprechen.

Für die Zwecke dieses Artikels müssen wir Bedenken wie die Frage, ob sie den gesamten Vertrag gelesen haben (je einfacher er ist, desto wahrscheinlicher ist dies), ob der Vertrag klare Maßnahmen enthält, ob sie über die Kompetenz oder die technischen Fähigkeiten verfügen, diese Anforderungen zu beurteilen, und ob sie angemessen und unabhängig handeln, außer Acht lassen. Sie fungieren als Schiedsrichter in dieser Angelegenheit, und allein ihre Meinung zählt.

Um auf meine Eingangsgeschichte zurückzukommen: Vertraute mein Sohn mir, dass ich fair sein würde, oder erwartete er, dass ich jedes noch so kleine Detail ansprechen würde, was auch nur entfernt als „unordentlich“ in seinem Zimmer bezeichnet werden könnte?

Er vertraute mir, da ich dafür bekannt war, meine Versprechen zu halten – im Guten wie im Schlechten – und bezahlte immer dann, wenn sie den größten Teil dessen erledigt hatten, was ich verlangt hatte.

Im Gegensatz zu mir zeigen die Arcadis Global Disputes Reports durchweg, dass Vertragsverwalter die Vertragsbedingungen nicht ordnungsgemäß anwenden, was zu Streitigkeiten führt.

Es ist eine der drei Hauptursachen für Baukonflikte weltweit – gleichauf mit schlecht formulierten oder unvollständigen Verträgen.

Was der Kunde wirklich will: Das Ergebnis, nicht der Aufwand.

Wie ich im Podcast „The Contract Teardown“ bereits sagte: „Dem Kunden ist es egal, wie kompetent Sie sind oder wie viel Mühe Sie sich geben; er will am Ende des Tages nur, dass das Ergebnis seinen Erwartungen entspricht.“

Um die Erwartungen unserer Kunden zu definieren, benötigen wir einen Leistungsstandard. Oftmals ist die beste Art, die geforderte Qualität zu beschreiben, nicht eine allgemeine juristische Formulierung oder die Meinung einer Einzelperson.

Qualitätsstandards sollten nicht auf kommerziellen Erwägungen oder rechtlichen Spitzfindigkeiten beruhen. Sie sollten vielmehr auf einer technischen Betrachtungsweise der zukünftigen Nutzung des Geländes nach dem Abriss basieren.

Nehmen wir ein typisches Abrissvorhaben in der Nähe einer Schule oder eines Krankenhauses. Die „Qualität“ des Ergebnisses könnte beispielsweise extrem niedrige Staubbelastung während der Arbeiten, Lärmbelästigung unterhalb eines bestimmten Dezibelwerts und die Wiederherstellung der Fußwege zu einem festgelegten Termin bedeuten.

Jeder dieser Punkte muss im Voraus definiert werden – er darf nicht dem Zufall überlassen oder, schlimmer noch, einer Streitbeilegung unterzogen werden.

Qualität ist zu wichtig, als dass die Definition dem Rechtsteam überlassen werden sollte. Sie sollte gemeinsam von Auftraggeber und Auftragnehmer definiert werden, um präzise zu beschreiben, wie Erfolg für dieses Projekt und diesen Standort aussieht.

Über den Autor Sarah Fox ist in Großbritannien ansässig und eine Expertin für Vertragsangelegenheiten mit über 30 Jahren Erfahrung im Bau- und Ingenieurwesen. Als ehemalige Anwältin betreut sie sowohl britische als auch internationale Mandanten und ist Dozentin an der Universität Salford. Sarah ist spezialisiert auf die Erstellung prägnanter, benutzerfreundlicher Verträge, die für Klarheit sorgen und Streitigkeiten reduzieren. Sie ist außerdem Autorin mehrerer Bücher zum Baurecht, darunter des wegweisenden Branchenwerks „Small Works Contracts in Just 500 Words“ .